CDLS Confederazione Democratica Lavoratori Sammarinese

caseMentre l'edilizia attende da tempo interventi per il rilancio del settore ancora in forti difficoltà, l'attività immobiliare non si è fermata, ma ci sono alcuni dati che meritano un approfondimento.

 

MOLTE CASE E POCHI COMPRATORI

Innanzitutto, va ricordato che a San Marino ci sono ben 12.000 unità abitative già disponibili e molte, come noto, sono ancora sul mercato (determinando anche la difficoltà del rientro degli investimenti fatti anzitempo). Nel tempo questa offerta ha superato la domanda – che per le norme attuali è solo interna – andando a limitare fortemente l'ulteriore espansione del settore delle costruzioni, tanto che dal 2011 al 2015 si sono dimezzati i progetti approvati. E' pur vero che c'è stato un cambio di interventi, passando da una maggioranza di "nuove costruzioni" ad una di "ampliamenti e sopraelevazioni", che comprendono anche le ristrutturazioni, possibile soluzione al problema attuale del consumo di territorio e potenziale linea guida del prossimo PRG firmato dall'Architetto Stefano Boeri. Ma, come si diceva sopra, la domanda è sempre più bassa: ormai l'81,5% delle famiglie ha la casa di proprietà e la corsa al mattone come bene di investimento non è così forte come un tempo. La situazione attuale è letteralmente "figlia" di quel recente passato, però, perché la maggior parte delle famiglie ha acquistato sicuramente nel tempo una seconda casa per i figli, che oggi ne sono divenuti proprietari (ma non hanno intenzione di comprarne un'altra). La situazione è ben fotografata dal numero di richieste di contributo per l'acquisto della prima casa, secondo le norme che regolano l'Edilizia Sovvenzionata: nel 2006 sono state presentate 233 domande, nel 2015 solo 41. E' anche vero che la riforma della norma ha posto nuovi paletti e vincoli per cui si è verificato un ridimensionamento del fenomeno, ma il calo è stato continuo, molto consistente dal 2010 in avanti (pur con un picco, anomalo per certi versi, di 139 domande nel 2015).
Questo calo ha significato, di conseguenza anche un risparmio da parte dello Stato in quota contributo, che è passato dai 7,1 milioni del 2008 ai 2,9 milioni del 2015. Oltre a rinnovare il patrimonio edilizio con nuove norme e agevolazioni (vedi PRG e incentivi) per stimolare gli investimenti e far ripartire tutto l'indotto delle costruzioni, occorre anche trovare una soluzione equilibrata per allargare il mercato, superando il tabu delle proprietà ai soli residenti, magari puntando inizialmente su imprenditori, manager e turisti.

NEGOZIAZIONI: IL LEASING NON PIACE PIÙ COME PRIMA

Un altro elemento importante nella valutazione dell'impatto della crisi finanziaria internazionale sul sistema economico di un Paese è rappresentato dall'andamento delle transazioni immobiliari. L'Ufficio Informatica, Tecnologia, Dati e Statistica ha recentemente pubblicato l'elaborazione statistica dei trasferimenti immobiliari all'interno della Relazione che accompagna la Legge di Bilancio, suddividendoli tra leasing e non leasing. Il risultato è che le transazioni totali sono rimaste quasi invariate nel corso degli ultimi cinque anni, con una media di circa 750 l'anno. E' cambiato però l'approccio a queste compravendite, a svantaggio degli acquisti in leasing, che si sono fortemente ridotti, mentre le transazioni normali sono cresciute, con un aumento consistente delle compravendite di beni immobili che sono passate dalle 181 del 2011 alle oltre 300 del 2014 e del 2015. Cosa che potrebbe essersi ripetuta anche nel 2016, visto che a giugno c'erano già state 337 transazioni totali, di cui 299 non leasing e 123 compravendite di beni immobili.
C'è però un altro dato da evidenziare: "In contrasto con il drastico calo che si riscontra nella quantità delle negoziazioni immobiliari con contratto di Leasing", si legge nella Relazione, " l'importo dell'imposta riscossa ha un andamento crescente a partire dal 2013". Grazie infatti alla collaborazione dell'Ufficio Registro e Conservatoria, che si occupa della registrazione e della trascrizione di atti aventi ad oggetto trasferimenti immobiliari effettuati a qualsiasi titolo (oneroso, gratuito e mortis causa), nonché di atti relativi al leasing immobiliare ai sensi della Legge n.115/2001, l'Upeceds ha elaborato l'andamento delle negoziazioni immobiliari desunto appunto dall'ammontare dell'imposta riscossa sui contratti (di leasing e non). Fatta questa spiegazione, perché se diminuiscono le transazioni sale l'imposta riscossa?"Questo si verifica perché il valore dell'imposta riscossa varia in base al valore oggetto del contratto di leasing per cui anche un solo contratto di valore consistente può variare considerevolmente l'importo dell'imposta riscossa". Uno o più di uno, ma appunto dipende dal bene e dal suo valore. Normalmente l'acquisto in leasing è scelto dalle imprese e dai professionisti, per cui il calo delle transazioni è imputabile ad un calo delle imprese e dei loro investimenti. Anzi, probabilmente quelle operazioni nel periodo di crisi sono da considerarsi vendite e disinvestimenti. Al contrario, da qualche anno c'è un'inversione del trend a livello statistico, e questo potrebbe essersi trasformato in investimenti nuovi. Per tornare alla spiegazione che offre l'Ufficio, potrebbero essere stati investimenti di valore a far crescere l'imposta: capannoni industriali, utili all'ampliamento di aziende che sono tornate a investire, o per l'insediamento di nuove imprese? Le ipotesi sono diverse, ma il dato conferma un aumento del valore degli oggetti acquistati. Cosa che non si è invece verificata nelle transazioni immobiliari non leasing.

PRIMA CASA: CALA IL NUMERO DELLE RICHIESTE

Come noto a San Marino esiste una legislazione molto favorevole per chi vuole acquistare la prima casa, con un contributo diretto in quota interessi da parte dello Stato. E anche questo è un buon "termometro" della domanda di abitazioni, in pratica. Se è vero che "il numero massimo di domande che hanno usufruito del finanziamento agevolato si è riscontrato nel 2009 con un picco di 300 richieste evase, negli anni successivi si è poi assistito ad una diminuzione, fino a raggiungere le 41 richieste di finanziamento del 2015". Il calo ha due motivazioni: la riforma del 2015 che ha modificato i criteri di erogazione dei contributi in conto interessi, ma soprattutto il perdurare della crisi finanziaria e il fatto che, a San Marino, la "prima casa", ormai ce l'hanno tutti.

San Marino Fixing